Steuerberater News, 28.01.2008

Verkauf nach Sanierung und Aufteilung in Eigentumswohnungen

Wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (sog. Drei-Objekt-Grenze) in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Die Verkäufe gelten dann nicht als private Veräußerungsgeschäfte, sondern die dabei erzielten Gewinne führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer fest.

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch vorliegen, wenn kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Errichtung oder dem Kauf und dem Verkauf der Objekte besteht. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Grundstückseigentümer die Objekte vor dem Verkauf in nicht unerheblichem Maße modernisiert hat und hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist. Für die unterstellte Veräußerungsabsicht kommt es dann auf den engen zeitlichen Zusammenhang mit der Modernisierung an.

Das gilt vor allem auch dann, wenn das Gebäude nach der Sanierung in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Der Verkauf von mehr als drei Objekten kann nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht mehr als letzter Akt der Vermögensverwaltung und damit als privater Veräußerungsvorgang angesehen werden, wenn im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf erheblich investiert wurde. Das gilt auch für einen Verkauf, bei dem das Motiv im Alter der Verkäufer zu suchen ist. Die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel setzt nicht voraus, dass die Modernisierungsarbeiten einem Neubau gleichkommen.