Steuerberater News, 28.01.2008

Überschusserzielungsabsicht: Liebhaberei bei aufwändig saniertem und hochwertig ausgestattetem Haus

Ausgeübte Tätigkeiten sind nur dann steuerlich relevant, wenn auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Kosten erwirtschaftet wird (sog. Gewinn- oder Überschusserzielungsabsicht). Fehlt diese Absicht, liegt eine steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei“ vor.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht der Fiskus grundsätzlich von einer Überschusserzielungsabsicht aus, selbst wenn sich in den Anfangsjahren über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Eine zunächst vorhandene Überschusserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann aber auch wegfallen. Darauf hat das Finanzgericht Saarland hingewiesen.

Im Streitfall war absehbar, dass die tatsächlichen Sanierungskosten die geplanten Kosten erheblich überschreiten würden. Gleichzeitig zeichnete sich ab, dass ein Einbruch des Immobilienmarktes eine nachhaltige Verringerung der erzielbaren Mieteinnahmen nach sich ziehen würde. Trotzdem hatte der Steuerzahler keine geeigneten Maßnahmen ergriffen, um der weiteren Entstehung von Verlusten entgegenzuwirken bzw. eine Überschusserzielung langfristig zu ermöglichen.

Eine Möglichkeit hätte z.B. darin bestanden, die Sanierungskosten zu reduzieren. Das war aber nicht passiert, sondern die sehr hochwertige Ausstattung des Hauses (z.B. Sauna mit Tauchbecken, Whirlpool, Kamin, Stabparkett, große Außenterrasse usw.) wurde fortgesetzt bzw. abgeschlossen. Hier hätte der Steuerzahler auf Sonderausstattungen des Hauses verzichten bzw. diese einschränken müssen. Außerdem war nicht erkennbar, dass die Finanzierung des Objekts angepasst oder zur Reduzierung der Zinsbelastung Maßnahmen eingeleitet wurden (z.B. Sondertilgungen oder Umschuldungen), obwohl das dem Steuerzahler bei seiner Gesamteinnahmesituation möglich gewesen wäre.

Erschwerend kam hinzu, dass er auf die Fortsetzung des Dachgeschossausbaus, mit dem höhere Mieteinnahmen erzielbar gewesen wären, verzichtet hatte – und das, obwohl die restlichen Kosten für die Vollendung nicht sonderlich hoch gewesen wären. Sein Geld hatte der Steuerzahler anders angelegt: Zur Reduzierung seiner Steuerbelastung hatte er eine verlustbringende Schiffsbeteiligung in Höhe von ca. 130.000 € gezeichnet.

Aufgrund dieser Gesamtumstände gingen die Richter ab dem vierten Jahr davon aus, dass eine Überschusserzielungsabsicht gefehlt habe. Sie lehnten daher eine steuerliche Anerkennung der Verluste ab dem vierten Jahr ab.