Steuerberater News, 19.06.2006

Welche Indizien gegen eine langfristige Vermietung sprechen

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht der Fiskus grundsätzlich davon aus, dass der Eigentümer insgesamt einen Einnahmenüberschuss erwirtschaften will. Anfangsverluste können daher grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden. Wenn der Eigentümer das bebaute Grundstück aber innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung wieder verkauft und während dieser Zeit insgesamt nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt, spricht das gegen die Einkunftserzielungsabsicht. Das hat der Bundesfinanzhof erneut bestätigt. Die Verluste bleiben in solchen Fällen steuerlich unberücksichtigt und dürfen nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Als Faustregel gilt: Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und dem nachfolgenden Verkauf ist, umso mehr spricht das gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht.

Im Streitfall kamen allerdings gleich mehrere Indizien zusammen, die gegen eine dauerhafte Vermietungstätigkeit sprachen: Zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und dem Verkauf des Grundstücks an die Mieterin lagen nur eineinhalb Jahre. Das Objekt wurde mit einem variabel verzinsten und damit kurzfristig kündbaren Darlehen finanziert. Außerdem hatte die Mieterin und spätere Käuferin schon in einer Anlage zum ursprünglichen Mietvertrag bekundet, sie wolle ein Grundstück in entsprechender Größe kaufen. Die Vermieter hatten der Mieterin/Käuferin auch noch ein Darlehen für den Kauf des Grundstücks gewährt. Schon acht Monate nach Abschluss des Mietvertrags hatte die Mieterin/Käuferin Fördermittel für den Kauf des Grundstücks unter Hinweis auf ein entsprechendes Angebot der Vermieter beantragt.