Steuerberater News, 06.03.2006

Gewinnerzielungsabsicht bei gewerblicher Ferienhausvermietung

Die Vermietung einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses begründet einen Gewerbebetrieb, wenn sie im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Davon gehen die Finanzämter vor allem aus, wenn

* die Wohnung bzw. das Haus in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Objekte einer einheitlichen Anlage liegt und

* die Werbung für kurzfristige Vermietungen an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen wurden oder

* die Wohnung bzw. das Haus hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird.

Das Finanzgericht Niedersachsen hat darauf hingewiesen, dass (Anfangs-)Verluste aus der gewerblichen Vermietung eines Ferienhauses steuerlich nur anzuerkennen sind, wenn die Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeführt wird. Dabei ist zu Gunsten des Steuerzahlers auch ein Gewinn aus dem Verkauf der Ferienwohnung zu berücksichtigen. Dieser Veräußerungsgewinn müsste in vielen Fällen zu einer positiven Totalgewinnprognose und damit zur erforderlichen Gewinnerzielungsabsicht führen.

Hinweis: Bei der reinen Vermietung einer Ferienwohnung geht der Bundesfinanzhof (BFH) ohne weiteres von einer Überschusserzielungsabsicht aus, wenn der Eigentümer die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereithält. Das gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschaltung eines Dritten vermietet. Die in den meisten Fällen anfallenden Verluste können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Leider lehnen die Finanzämter und die Gerichte es bisher ab, diese vorteilhafte Rechtsprechung zur Überschusserzielungsabsicht bei Vermietungseinkünften auf gewerbliche Einkünfte zu übertragen. Der Eigentümer hat dagegen Revision beim BFH eingelegt.